Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen: Vergleichsfaktorverfahren mit BORIS.NRW erklärt

Wer eine Eigentumswohnung bewerten möchte, denkt oft zuerst an Verkaufspreise ähnlicher Wohnungen in der Umgebung. Genau hier setzt das Vergleichswertverfahren an. Neben dem klassischen Vergleichspreisverfahren erlaubt die ImmoWertV aber noch einen zweiten, in der Praxis oft besonders nützlichen Weg: das Vergleichsfaktorverfahren.

Gerade in Nordrhein-Westfalen gewinnt dieses Verfahren stark an Bedeutung, weil BORIS.NRW für große Teile des Landes Immobilienrichtwerte bereitstellt. Diese Immobilienrichtwerte können – bei fachgerechter Anwendung – als Vergleichsfaktoren für die Bewertung von Eigentumswohnungen und anderen bebauten Immobilien genutzt werden.

Was mit Immobilienrichtwerten hier gemeint ist

Im allgemeinen Sprachgebrauch werden Immobilienrichtwerte oft unscharf verwendet. Im hier gemeinten fachlichen Sinn geht es nicht um Bodenrichtwerte für unbebaute Grundstücke, sondern um richtwertartige, aus Kaufpreisen abgeleitete Vergleichsfaktoren für bebaute Objekte und insbesondere für Eigentumswohnungen.

Die ImmoWertV definiert Vergleichsfaktoren als durchschnittliche, auf eine geeignete Bezugseinheit bezogene Werte für Grundstücke mit bestimmten wertbeeinflussenden Grundstücksmerkmalen. Sie werden auf Grundlage geeigneter Kaufpreise und einer passenden Bezugsgröße ermittelt, etwa bezogen auf die Wohnfläche.

Für Eigentumswohnungen ist genau das besonders praxisnah. Denn hier lässt sich der Vergleichswert häufig über einen Euro-pro-Quadratmeter-Wohnfläche-Ansatz ableiten, sofern ein geeigneter Vergleichsfaktor beziehungsweise Immobilienrichtwert vorliegt und die Merkmale des Normobjekts hinreichend mit der zu bewertenden Wohnung übereinstimmen.

Vergleichspreisverfahren oder Vergleichsfaktorverfahren?

Das Vergleichswertverfahren ist in den §§ 24 bis 26 ImmoWertV geregelt. Danach kann der vorläufige Vergleichswert entweder aus einer ausreichenden Anzahl von Vergleichspreisen oder durch Multiplikation eines objektspezifisch angepassten Vergleichsfaktors mit der entsprechenden Bezugsgröße des Wertermittlungsobjekts ermittelt werden.

Der Unterschied ist praktisch leicht zu verstehen. Beim Vergleichspreisverfahren werden einzelne Kaufpreise vergleichbarer Wohnungen gesucht, bereinigt, zeitlich angepasst und anschließend ausgewertet. Beim Vergleichsfaktorverfahren wird dagegen mit einem bereits aus vielen Kauffällen abgeleiteten Durchschnittswert gearbeitet, also mit einem modellierten Vergleichsfaktor für ein typisches Normobjekt.

Gerade bei Eigentumswohnungen ist das Vergleichsfaktorverfahren oft sehr effizient. Die Fachliteratur weist darauf hin, dass bei Wohnungseigentum in vielen Fällen eine ausreichende Zahl vergleichbarer Kaufpreise beziehungsweise geeigneter Vergleichsfaktoren vorliegt und das Vergleichswertverfahren deshalb häufig vorrangig anwendbar ist.

Warum das Vergleichsfaktorverfahren ideal für die Bewertung von Eigentumswohnungen ist

Eigentumswohnungen gehören zu den Marktsegmenten, in denen regelmäßig viele Transaktionen stattfinden. Dadurch lassen sich aus einer Vielzahl tatsächlicher Kaufpreise belastbare Vergleichsfaktoren ableiten, die den am Markt üblichen Kaufpreisbildungsmechanismen sehr nahekommen.

Anders gesagt: Käufer von Eigentumswohnungen denken häufig in Quadratmeterpreisen, Lage, Baujahr, Ausstattung, Geschosslage und ähnlichen Merkmalen. Genau diese Denkmuster lassen sich im Vergleichsfaktorverfahren gut abbilden, wenn die Vergleichsfaktoren ausreichend differenziert und modellkonform angewendet werden.

Die ImmoWertV verlangt dabei ausdrücklich, dass Vergleichsfaktoren nur dann geeignet sind, wenn sie aktuell sind und die ihnen zugrunde liegenden Grundstücksmerkmale hinreichend mit dem Bewertungsobjekt übereinstimmen. Unterschiede müssen durch Umrechnungskoeffizienten, Indexreihen oder andere sachgerechte Anpassungen berücksichtigt werden können.

BORIS.NRW als Datenquelle für Immobilienrichtwerte

BORIS.NRW ist das zentrale Informationssystem der Gutachterausschüsse und des Oberen Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen. Neben Bodenrichtwerten werden dort inzwischen auch Immobilienrichtwerte und weitere Marktinformationen bereitgestellt.

Besonders wichtig für die Bewertungspraxis in NRW ist: Immobilienrichtwerte werden dort für Teilmärkte wie Eigentumswohnungen, freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie Mehrfamilienhäuser beziehungsweise Mietwohnhäuser veröffentlicht.

Für Eigentumswohnungen bedeutet das: Der Immobilienrichtwert in BORIS.NRW beschreibt einen durchschnittlichen Lagewert für ein fiktives, lagetypisches Normobjekt, bezogen auf den Quadratmeter Wohnfläche. Er bezieht das Wohnungseigentum einschließlich des Miteigentumsanteils am Grund und Boden ein.

Was BORIS.NRW in der Praxis so wertvoll macht

Der große Vorteil von BORIS.NRW liegt in der Verfügbarkeit amtlicher, standortbezogener Marktdaten. Aktuelle und historische Immobilienrichtwerte können für viele Gebiete in NRW kostenfrei eingesehen werden; zusätzlich stehen häufig Fachinformationen, PDF-Ausgaben und teilweise ein Immobilien-Preis-Kalkulator zur Verfügung.

Damit wird aus abstrakter Wertermittlung ein praktisches Werkzeug. Wer den Verkehrswert einer Eigentumswohnung in Düsseldorf, Krefeld, Neuss, Mönchengladbach oder allgemein im Rheinland einordnen möchte, erhält mit BORIS.NRW eine erste amtliche Grundlage, die deutlich näher an der fachlichen Immobilienbewertung liegt als reine Angebotspreise aus Portalen.

So werden Immobilienrichtwerte als Vergleichsfaktoren genutzt

Die Grundlogik ist einfach: Vergleichsfaktor mal Bezugsgröße ergibt den vorläufigen Vergleichswert. Bei Eigentumswohnungen ist die Bezugsgröße regelmäßig die Wohnfläche, also etwa Quadratmeter Wohnfläche multipliziert mit dem objektspezifisch angepassten Immobilienrichtwert in Euro pro Quadratmeter.

Doch in der fachgerechten Anwendung steckt die eigentliche Qualität. Zunächst ist zu prüfen, ob der veröffentlichte Immobilienrichtwert in Bezug auf Lage, Objektart und beschreibende Merkmale tatsächlich zum Bewertungsobjekt passt. Anschließend müssen etwaige Abweichungen bei Baujahr, Wohnfläche, Geschosslage, Ausstattung, Aufzug, Balkon, Anzahl der Wohneinheiten oder weiteren Modellmerkmalen berücksichtigt werden.

Was bei Eigentumswohnungen besonders wichtig ist

Bei Eigentumswohnungen zählt nicht allein die Adresse. Auch Merkmale wie Baujahr, Wohnfläche, Geschosslage, Ausstattung, Balkon, Aufzug oder die Zahl der Wohneinheiten im Gebäude können wertrelevant sein, weshalb solche Kriterien in regionalen Modellbeschreibungen zu Immobilienrichtwerten häufig ausdrücklich genannt werden.

Grenzen des Verfahrens

So überzeugend das Vergleichsfaktorverfahren ist, so klar müssen seine Grenzen benannt werden. Ein Vergleichsfaktor ist nur dann für eine ImmoWertV-konforme Wertermittlung geeignet, wenn das zugrunde liegende Normobjekt ausreichend beschrieben ist und die Unterschiede zum Bewertungsobjekt sachgerecht angepasst werden können.

Fehlen wesentliche Modellparameter oder ist der veröffentlichte Faktor nicht hinreichend differenziert, eignet er sich nicht für eine vollwertige Vergleichswertermittlung. In solchen Fällen kann er zwar zur Plausibilisierung dienen, die eigentliche Verkehrswertermittlung sollte dann aber zusätzlich oder alternativ über andere Verfahren gestützt werden.

Hinzu kommt die übliche letzte Stufe jeder Wertermittlung: Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale, kurz boG, müssen am Ende gesondert berücksichtigt werden. Dazu können etwa Bauschäden, ungewöhnliche Ertragsverhältnisse, rechtliche Belastungen oder andere vom Normobjekt abweichende Besonderheiten gehören.

Warum das Thema für NRW und das Rheinland besonders relevant ist

Nordrhein-Westfalen ist einer der aktivsten Wohnungsmärkte Deutschlands. Entsprechend hoch ist der praktische Nutzen eines amtlichen Systems, das Immobilienrichtwerte für Eigentumswohnungen fast flächendeckend zugänglich macht und damit den Weg vom Kaufpreisgeschehen zur systematischen Wertermittlung verkürzt.

Gerade in urbanen und verdichteten Märkten wie Düsseldorf und im weiteren Rheinland mit Städten wie Krefeld, Neuss oder Mönchengladbach ist die Eigentumswohnung ein zentraler Teilmarkt. Hier kann das Vergleichsfaktorverfahren mit BORIS.NRW eine besonders starke Grundlage für die Einordnung von Marktwert, Verkehrswert und Immobilienpreisen liefern, sofern die lokale Modellbeschreibung beachtet wird.

Für Eigentümer, Käufer, Gerichte, Makler und Sachverständige entsteht dadurch ein echter Mehrwert. Statt nur auf grobe Durchschnittspreise zu schauen, kann auf normierte, amtlich abgeleitete Vergleichsfaktoren zurückgegriffen werden, die unmittelbar an das Vergleichswertverfahren anschlussfähig sind.

Fazit

Immobilienrichtwerte in BORIS.NRW sind für Eigentumswohnungen weit mehr als bloße Orientierungszahlen. In der Systematik der ImmoWertV können sie – richtig gelesen und angepasst – als Vergleichsfaktoren im Vergleichswertverfahren verwendet werden und damit eine belastbare Grundlage der Verkehrswertermittlung bilden.

Gerade für Eigentumswohnungen ist das Vergleichsfaktorverfahren oft besonders marktnah, weil es auf der Auswertung vieler realer Kaufpreise basiert und den üblichen Kaufpreisbildungsmechanismen dieses Teilmarkts entspricht. BORIS.NRW macht diese Daten für große Teile von NRW sichtbar und hebt damit die Immobilienbewertung auf ein deutlich transparenteres Niveau.